Mi pare interessante in questa sezione indicare un articolo tratto da un blog:
E' l' opinione di una persona ( che in buona parte condivido) sulla situazione attuale e futura del mercato immobiliare in Italia.
Premetto che le cose cambiano, almeno in parte, se si fa riferimento all' acquisto della prima casa o della casa acquistata per investimento.
Infatti nell' acquisto della prima casa gioca pesante la componente psicologica di volere abitare in casa propria e pagare il mutuo anzichè l' affitto.
I prezzi si stanno abbassando nuovamente e diventa interessante acquistare casa anche in Italia e nei luoghi turistici come la Sardegna, Cagliari, la Toscana, la Sicilia, e il sud Italia in genere dove maggiore è stato il calo dei costi delle abitazioni.
Ecco l' articolo:
 

Novembre 2005 - La bolla speculativa immobiliare in Italia

Frequentemente si legge che i prezzi delle abitazioni cresceranno per sempre, è proprio vero? Il “mattone” dai più è definito “bene rifugio”, nel senso che si ritiene sia esente da crolli di valore, tipico invece del mercato azionario che nel tempo subisce fluttuazioni in positivo ed in negativo. Questo è certamente il più diffuso tra i luoghi comuni e sarà il punto di partenza per i ragionamenti che seguiranno. Sottolineo che tutte le considerazioni che seguono sono punti di vista personali e riflettono il frutto di esperienze e osservazioni, legate a contesti particolari.
Fatta questa doverosa premessa è possibile continuare. Il mercato immobiliare in realtà, come ogni mercato, presenta fasi di crescita e di calo che si susseguono nel tempo, l’unica differenza, rispetto al mercato azionario, è che i cicli sono molto più lenti quindi, questa alternanza può sfuggire o quantomeno risulta più difficile da cogliere. I cicli sono invece ben evidenti se si osserva un grafico che mostra l’andamento del valore degli immobili in un periodo di tempo sufficientemente ampio. Si può aggiungere ora che il penultimo massimo raggiunto dal mercato immobiliare italiano va collocato attorno al 1992; tra 1992 e il 1998 invece il valore degli immobili è progressivamente diminuito. L’ultima fase di crescita è quindi incominciata attorno al 1998 per diverse ragioni, la più evidente è stata l’introduzione di mutui a tassi particolarmente convenienti unita alla sfiducia nel mercato azionario per lo scoppio della bolla speculativa nel 2000-2001. Questa ultima fase di crescita ha raggiunto nel corso del 2004 un nuovo picco massimo. Se a questo si aggiunge che un numero molto elevato di famiglie si sono pesantemente indebitate con mutui di lunga durata (15, 20 e 30 anni), che il mercato immobiliare in molti paesi del mondo è simultaneamente giunto alla saturazione, che ovunque c’è stata una vera e propria inondazione di nuove costruzioni, ritengo che quello che accadrà tra breve sia di facile intuizione. L’euforia per i mutui a bassi tassi d’interesse si è diffusa rapidamente, inducendo acquisti anche in presenza di prezzi già elevatissimi, molto lontani dal valore reale degli immobili. Questo meccanismo ha generato una vera e propria corsa al rialzo, quindi una bolla speculativa che inevitabilmente, come tutte, dovrà sgonfiarsi. I prezzi delle abitazioni prima o poi necessariamente dovranno diminuire per adeguarsi al loro valore reale. Chi si accinge oggi ad acquistare un immobile dovrebbe riflettere se è veramente prudente comperare ora, indebitandosi in corrispondenza di un massimo del ciclo immobiliare. Anche se nessuno ne ha la certezza e non è possibile provarlo matematicamente, posticipare l’acquisto di un immobile di uno o due anni dovrebbe riflettersi in un cospicuo risparmio sul prezzo d’acquisto. I segni di rallentamento del mercato sono già ben visibili. Il tempo medio necessario per vendere un immobile si è notevolmente dilatato, se non raddoppiato rispetto al 2003, per le strade si notano sempre più cartelli “vendesi” o “affittasi”. Chi ha un minimo di dimestichezza nell’uso di internet può trovare facilmente informazioni a conferma di quanto esposto finora.
Chiaramente non mancano opinioni contrarie, a favore dell’eterno rialzo di valore degli immobili che provengono quasi tutte da società, che in misura più o meno rilevante, operano nel settore immobiliare. Ricordiamo che domandare agli addetti quale sarà il futuro del mercato immobiliare sarebbe come chiedere all’oste se il vino che sta per servire a tavola è di buona qualità oppure scadente. Recentemente però, anche gli irriducibili sostenitori ad oltranza del perenne rialzo immobiliare ammettono che il mercato sta dando cenni di rallentamento. Tuttavia, per evidenti interessi personali, continuano ad esprimersi moderatamente con frasi del tipo “Espansione più lenta nel 2006”, quando sarebbe più corretto affermare “Recessione a partire dal 2006”. Occorre ricordare che i cicli del mercato immobiliare sono estremamente lenti, il calo dei prezzi quindi si articolerà non solo nel 2006, ma proseguirà anche nei prossimi anni fino a raggiungere una nuova fase positiva di risalita dei prezzi. A conferma di quanto esposto provate a domandarvi come mai immobiliaristi italiani di spicco in questo periodo stiano tentando di spostare i loro capitali verso nuove forme d’investimento. Perché San Paolo Imi e Alleanza (Generali) in settembre abbiano deciso di vendere quasi 1000 appartamenti a Mestre. E ancora, come mai Pirelli RE stia investendo nell’immobiliare sì, ma in Germania, uno tra i pochi paesi in cui la bolla immobiliare è già esplosa anni fa e dove quindi si prevede una reale ripresa del settore. Robert J. Shiller illustre professore della Yale University scrisse un libro dal titolo “Irrazionale Esuberanza” col quale predisse con precisione lo scoppio della bolla tecnologica del 2000. Il seguito di questo libro “Irrazionale Esuberanza, Seconda Edizione”, uscito nella primavera 2005, aggiunge un capitolo relativo alla bolla immobiliare. Il peggio è che la gente ancora non si rende conto dell’esistenza del problema e del danno che ne deriverà di qui a poco. Un altro elemento di preoccupazione è che recentemente sono sempre di più le fonti d’informazioni che preannunciano l’inizio di una stagione di rialzi di costo del denaro in area euro, da parte di BCE. In termini concreti questo implica un aumento di costo delle rate relative ai mutui a tasso variabile.
Alla luce di questi fatti, chiunque dovrebbe essere un po’ meno incline nel credere, senza ragionare, che i prezzi delle case cresceranno per sempre o quantomeno dovrebbe essere indotto a riflettere un minimo. Quando tra poco il gioco improvvisamente si fermerà molti, conseguentemente, rimarranno con il classico cerino acceso tra le dita. Quanto esposto finora non è un invito incondizionato a non comperare, dato che molte situazioni non prevedono la possibilità di posticipare l’acquisto, ma una esortazione a valutare, prima dell’acquisto, prezzo e condizioni del mutuo responsabilmente.

Postato da Giampaolo Venerdì 07 Aprile 2006 alle 22:22